【注意】不動産経営におけるデメリットとは?

不動産経営は多くのメリットがあり、大変魅力的ですが、その一方でデメリットもあります。

ここでは、不動産を経営する上で避けては通れない

15のデメリットとその対策

についてみていきましょう。

1.空室のリスクがある

「空室」は不動産経営において最も大きなリスクでしょう。

賃貸物件を提供しても、空き部屋が多かったらその分家賃収入が目減りしてしまいます。自分の所有する物件に空き部屋が出ないようにするためには、そもそも

立地条件が良い物件を選ぶことが大切

です。

その上で、敷金や礼金、賃貸料、更新料を入居者側の視点に立ってなるべく安価にし、外観をリフォームするなどして

魅力的な物件にすることも必要

です。そのほかには、連帯保証人を立てられない人のために「家賃保証制度」を導入したり、転貸(てんたい)システムである「一括借り上げ制度」を活用して、間に借り上げ業者を介することを検討してみてもいいですね。

また、賃貸管理会社との連絡を密にして、自分の所有する物件を全面に押し出してもらうなど、なるべく空き部屋が出ないよう対策しましょう。

2.資産価値が下がるリスクがある

日本の経済を大きな視点から分析したとき、これからの賃貸物件の市場は決して楽観視してばかりもいられません。今後、日本の人口は減少していくでしょうから、それに伴って入居者も減り、賃貸料金も下げざるを得なくなり、

賃貸物件の資産価値そのものが下がってしまう

ことも考えられます。

その一方で、晩婚化が進んでいますし、一生独身のまま通す人も増えていることから、実質的な「世帯数」は多くなり、賃貸物件に入居する人の数自体はさほど減らないのではないかという見方をする人もいます。

3.賃貸料が下がるリスクがある

一般的に、築年数が進めば、それに伴って賃貸料も下がっていきます。これは当然ですね。そもそも物件を選ぶときに慎重になるべきです。

不動産価値の評価方法の1つである「収益還元法」からみても、賃貸料が下がれば評価額も下がり、借り入れを行ったり物件を売却するときに不利になります。ですから、軽々しく賃貸料を下げてしまうのは考えものです。安易に賃貸料を下げずに、敷金や礼金、更新料や手数料などをリーズナブルにして、

入居の敷居を下げて空室対策をする

方が得策です。

または、ほかの入居者との家賃のバラツキをおさえるために、「フリーレント」で一定の期間家賃を無料にして入居者を呼び込むという方法もあります。

4.修繕一時金など支出増の可能性

将来的な支出が増える例として、建物の管理費や修繕積立金が増加するケースがあります。

区分所有マンションを維持するのにかかる管理費や修繕積立金などは、マンションの管理組合や建物の管理会社に決定権があります。一個人が反対しても、管理組合や管理会社の決定をくつがえすことはできないでしょう。

管理費や修繕積立金が上がるだけならまだしも、修繕一時金を要求されるケースもあります。管理会社の修繕計画がずさんだった場合、区分所有者同士が一丸となって、

管理会社を替えるのも1つの手

です。

管理会社を替えたことで、以前よりも管理体制が整い、なおかつ管理費が安くなったという実例もあるのです。

5.家賃や光熱費などの滞納のリスクがある

家賃や光熱費などの滞納のリスク対策としては、以下のことをするとよいでしょう。

・入居者や連帯保証人の選定をないがしろにしない
 ※個人企業とその代表者では、賃貸料の滞納のリスク分散にはなりません。

・賃貸管理会社を通し、入居者や連帯保証人に対してこまめに申し立てること
※郵便や電話、自宅訪問で滞納を注意し、さらには「配達証明付内容証明郵便」を出したり、それでも応じないときには「支払督促(とくそく)」制度を利用したり、「少額訴訟」を起こすなど、そのときの状況に応じて手段を選んで支払いを申し立てること

・「滞納保証制度」の活用
 ※管理会社が入居者に変わって家賃を立て替え、家主に滞納分の賃貸料を支払う滞納保証制度システムを利用するのも1つの方法です。

・「滞納保険」に加入すること
※保険会社の家賃滞納保証システムを活用することで、滞納リスクを最小化することができます。

6.故障やリフォーム費用がかかる

物件のリフォーム費用や設備の故障などで急にお金が必要になる場合があります。

このような出費にそなえるためには、

事前に共済制度などに加入しておく

とよいでしょう。

それから、リフォームは全部まとめて発注することで費用を抑えられますし、設備もまとめて購入することで結果的に安くそろえることができます。

7.増税のリスクがある

住民税や所得税、相続税や贈与税などは、国の財政状況が変動するのに伴って変動し、いつも一定ではありません。都市計画税や固定資産税に関しても、住んでいる自治体が決めることですから、個人が文句を言っても仕方ありません。

でも、国や地方自治体が計算ミスをする可能性もゼロではないので、税金の額については

自分でもきちんと確認する

ことが必要でしょう。

8.金利上昇のリスクがある

変動金利で借り入れた場合、金利の上昇に伴って支払額も増えてしまいます。

金利上昇によるリスク対策としては、以下のものが挙げられます。

・固定金利で借り入れる
・低利の変動金利で浮いたお金を貯めて、それで繰り上げ返済をしていく
・最大返済(5年間で25%増が上限)を取り入れる

※変動金利の返済ルールには、5年ルールと1.25倍ルールがあります。5年ルールは金利が変動しても5年間は返済額は変わらず、1.25倍ルールは5年ごとの返済額の見直しをするときに、金利上昇によって返済額が大きく上がることになっても、今までの返済額の1.25倍上限になるというルールです。

9.火災・地震・水害などの自然災害によるリスクがある

火災や地震、水害などの自然災害へ備えるには、なんといっても

損害保険に加入することが大切

です。

自然災害は自分ではどうしようもないと思いがちですが、そもそも物件選びのときに、耐震偽造マンションなどをだまされて購入しないよう対策することで、被害のリスクを最小限にすることができます。

10.水漏れやボヤのリスクがある

自然災害ほど重大な被害ではありませんが、水漏れやボヤなどのリスクも見逃せません。これらのリスクに備えるには、

一にも二にも保険に加入すること

です。

保険は、建物のオーナーや管理会社が加入することも大切ですが、入居者側の過失を考えて、入居者にも個別に保険に入ってもらう必要があるでしょう。

11.空き巣や殺人、自殺などの人的災害のリスクがある

空き巣などの犯罪に備えるには、オートロックにしたり、カギをセキュリティーの高いものに交換したり、自動通報システムを導入することで回避できます。

また、画面モニターつきのインターホンにすることで、怪しい人物の侵入に役立つでしょう。

さらには、所有する物件内で万が一死亡事故があった場合のことを考えて、保険に入っておくことも必要です。

12.入居者によるトラブルや夜逃げ、騒音問題、建物損壊などのリスクがある

木造アパートの場合は、騒音問題が浮き彫りになるケースはよくあることです。騒音対策としては、壁や床の素材やクロスを厚くして、なるべく音をもらさない工夫をするとよいでしょう。

また、騒音問題が起こったら、入居者・オーナー・管理組合・建物の管理会社・賃貸借管理会社などの間で、うまく調整し、問題解決にあたる必要があります。

それから、いわゆる「変わり者」の入居者が、ほかの入居者とトラブルになるケースも考えられます。1人の変人のおかげで、ほかの入居者まで退去することも充分にあり得るので、

入居者を選ぶ際には前もって注意

が必要です。

自分が所有する物件の近隣に変人がいた場合は、1人の力ではどうしようもできませんが、なるべく治安が悪いような地域の物件のオーナーにならないようにして、リスクを減らすようにしましょう。

良質の物件を選び、環境が悪い地域は避け、入居者を選び、何かあったらすぐに注意をすることで、変人に対するリスクを最小限に抑えましょう。

13.関係会社のコンプライアンス違反、耐震偽装問題のリスクがある

近年、耐震偽装問題や、登記申請を偽装する問題、不動産関連会社がルール違反をするなどの問題が取り沙汰されています。自分が取引している相手業者が、

信用できる人間かどうか見極める

ことも必要になってくるでしょう。

人間を見る目は、一朝一夕には養えないかも知れませんが、何かおかしいと直感したら、

取引するのはやめておいた方が無難

です。

14.損害賠償や謝罪請求のリスク

不動産のオーナーを長く手広く続けていると、損害賠償や謝罪請求をされることがあります。こちら側に落ち度がなくても、ときには理不尽な申し出を受けることもあるかも知れません。

賃貸料の入金が遅れたことを指摘して、それを理由に管理会社を変えようとしたら、反対に管理会社から謝罪請求をされるようなことも実際に起こるのです。

不動産経営に限らず、何をするにもリスクはあるので、こういった事例を頭の片隅に入れておくことも必要でしょう。

15.関連会社の倒産リスクがある(不動産建築・賃貸管理会社・建物管理会社・販売会社・保険会社・金融機関など)

不動産建築・賃貸管理会社・建物管理会社・販売会社・保険会社・金融機関などの関連会社が、業績悪化したり倒産してしまうリスクも考慮する必要があります。

不動産販売会社に関しては、手付け金や内金、申込証拠金などの

前払いはなるべく少なくする

ようにしましょう。

さらには、決済するときに、確実に司法書士に書類(抵当権抹消、所有権転移登記)が渡されるように確認するべきです。

賃貸管理会社に関しては、家賃保証制度や滞納保証制度に必要以上に依存しないで、所有する物件が魅力的なものになるように自分でも努力することが重要です。万が一に備え、賃貸管理会社、建物管理会社、リフォーム会社などのすべてにおいて、一社にこだわらずにいくつかの会社と付き合いを持っていた方が有利になります。

不動産投資デメリットまとめ

以上、不動産経営におけるデメリットについてお話ししてきました。

こうしてみてくると、自分が不動産のオーナーになることは、とても大変なことのように感じたかも知れません。しかし、このようなデメリットがあることを知っていれば、事前に対策することは充分可能です。

苦労することも多いですが、自分がオーナーになることで

得られるメリットは想像以上に大きい

ので、人生が豊かになることは確実でしょう。

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